Immobilien-Teilverkauf: Erst viele Versprechen, jetzt warnt die BaFin

Angebote, die das schnelle Geld versprechen, haben meistens einen Haken. Das gilt auch für den Teilverkauf von Immobilien. Mit einem solchen Geschäft lassen Sie sich auf viele Unwägbarkeiten und Risiken ein, die Sie teuer zu stehen kommen können. Nicht ohne Grund warnen die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, kurz BaFin, und die Verbraucherzentrale vor derartigen Modellen.

Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?

Bei einem Hausteilverkauf veräußern Sie bis zur Hälfte Ihrer Immobilie an ein Unternehmen. Zugleich bevollmächtigen Sie dieses, das Haus spätestens nach Ihrem Tod zu verkaufen. Der Gesamtverkauf kann aber auch schon vorher erfolgen, sofern Sie das wünschen – oder gegen Ihren Willen, wenn Sie bestimmten vertraglichen Pflichten nicht nachkommen. Üblicherweise besteht die Möglichkeit, den Verkauf durch den Rückkauf des bereits veräußerten Teils abzuwenden.

Bis zum Gesamtverkauf sind Sie berechtigt, die Immobilie weiterhin zu nutzen. Sie können Sie selbst bewohnen oder vermieten. Hierfür wird Ihnen ein besonderes Nutzungsrecht eingeräumt, in aller Regel ein Nießbrauch. Für die Inanspruchnahme zahlen Sie eine Art Miete. Dieses Entgelt wird meist für eine bestimmte Zeit vertraglich festgeschrieben und anschließend neu vereinbart. Es kann jedoch auch variabel sein. Dann steigt es mit der Inflationsrate automatisch. Die monatliche Belastung können Sie vermeiden, indem Sie nach einer gewissen Nutzungszeit weitere Teile der Immobilie an den Käufer übertragen.

Die Konditionen für den späteren Gesamtverkauf, einen etwaigen Teilrückkauf sowie alle wechselseitigen Rechte und Pflichten werden zum Zeitpunkt des Hausteilverkaufs geregelt.

Welche Tücken lauern beim Immobilien-Teilverkauf?

Als schnell, unkompliziert und zeitlebens sicher angepriesen, halten Teilverkäufe oftmals nicht, was Ihnen die heile Welt der Werbung vorgaukelt. Allerdings zeigen sich viele Nachteile erst, wenn die Immobilie später tatsächlich im Ganzen an einen Dritten veräußert wird.

Ein falsches Bild vom Verkehrswert

Häufig vermitteln die Abläufe des Teilverkaufs einen falschen Eindruck vom erzielbaren Verkaufspreis. Die Basis für den Teilkaufpreis bildet der Verkehrswert. Hierbei handelt es sich um einen nur annäherungsweise ermittelten Wert, der deutlich vom tatsächlichen aktuellen oder späteren Verkaufswert abweichen kann.

Fällt der Verkaufserlös geringer aus, geht das letztlich komplett zu Ihren Lasten, da das Teilkauf-Unternehmen seine Rendite in aller Regel vertraglich absichert. Solche Mindesterlösklauseln sollten Sie keinesfalls unterschätzen. Damit sie nicht greifen, muss Ihre Immobilie erheblich im Wert steigen. Dafür gibt es jedoch keine Garantie. Niemand kann Ihnen heute mit Sicherheit sagen, wie sich der Preis für Ihr Objekt in den nächsten zehn bis zwanzig oder noch mehr Jahren entwickelt.

Hoher Teilkaufpreis = höhere Kosten

Ein hoher Teilkaufpreis mag verlockend klingen, führt aber auch zu einem höheren monatlichen Nutzungsentgelt und höheren Gebühren beim Gesamtverkauf. Diese werden nämlich als Prozentsatz des Teilkaufpreises berechnet und beruhen somit auf dem unpräzisen theoretischen Verkehrswert.

Steigendes Nutzungsentgelt

Zu Vertragsbeginn beträgt das jährliche Entgelt für die Nutzung meist circa drei Prozent des Auszahlungsbetrages. Je nach Vertrag kann es jedoch im Laufe der Zeit deutlich ansteigen. Oftmals steht nach fünf bis zehn Jahren eine Erhöhung an, die sich beispielsweise am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes orientiert. Dessen Steigerung lag bislang bei rund zehn Prozent innerhalb von fünf Jahren. Ist die Inflation höher, steigt der Index mehr – und damit auch das Nutzungsentgelt.

Ein jährliches Entgelt von fünf Prozent des Teilkaufpreises würde diesen innerhalb von zwanzig Jahren vollständig aufzehren.

Weiterhin laufende Kosten

Die Grundsteuer müssen Sie auch nach einem Teilverkauf komplett alleine tragen. Gleiches gilt für Betriebs- und Nebenkosten sowie für Aufwendungen für Instandhaltungen, Reparaturen und Modernisierungen.

Gemeinhin sichert sich das Teilkauf-Unternehmen das Recht, Instandhaltungen zu kontrollieren und diese auf Ihre Kosten zu erzwingen. Mitunter lassen sich Teilverkäufer außerdem das Recht einräumen, Modernisierungen gegen den Willen des Verkäufers, aber auf seine Kosten vornehmen zu können. In diesem Fall kommen zusätzlich Zahlungen von bis zu zehn Prozent des Immobilienwertes auf Sie zu.

Erhebliche Mehrkosten bei Teilrückkauf

Der Preis, den Sie im Falle eines Rückkaufs zahlen müssten, kann den Teilkaufpreis unter Umständen deutlich übersteigen. Die Höhe der Differenz hängt von den vertraglich vereinbarten Konditionen ab. Für gewöhnlich errechnet sich der Mindestrückkaufpreis aus dem Teilkaufpreis und einem Faktor X. Letzterer wird auch dann fällig, wenn das Objekt nicht im Wert gestiegen ist. Die Option, den Gesamtverkauf durch den Rückkauf des verkauften Immobilienanteils abzuwenden, ist somit fast immer nur eine theoretische.

Vor dem Teilverkauf Alternativen prüfen

Der klare Rat der Experten lautet: Wenn Sie als Immobilienbesitzer eine Finanzspritze brauchen, um laufende Kosten decken oder die Immobilie halten zu können, sollten Sie mit dem Hausteilverkauf vorsichtig sein. Oft gibt es bessere Möglichkeiten, an Geld zu kommen. Entscheiden Sie sich trotz aller Risiken für einen Immobilien-Teilverkauf, ist es ratsam, die Vertragsentwürfe vor der Unterzeichnung eingehend durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt überprüfen zu lassen.