Faktor 9,89 – Mehrfamilienhaus mit 9WE & 5 Garagen in Falkenstein

Immobilienbeschreibung

Wer als Kapitalanleger nach einer solide vermieteten Bestandsimmobilie mit fairem Preis und realistischem Entwicklungspotenzial sucht, findet hier ein Objekt, das genau diese Anforderungen erfüllt – ohne falsche Versprechungen, aber mit echtem Substanzwert.
Das um 1912 errichtete Mehrfamilienhaus beherbergt neun Wohneinheiten auf insgesamt 581 m² Wohnfläche sowie fünf Garagen, von denen vier vermietet sind. Die fünfte Garage dient für die Allgemeinheit als Fahrrad- & Abstellraum. Die Mieteinnahmen belaufen sich auf aktuell 28.807 € pro Jahr – eine Basis, auf der sich verlässlich kalkulieren lässt. Der aktuelle Eigentümer verbleibt als Mieter im Objekt; seine Nutzung ist bereits in der IST-Miete berücksichtigt, sodass der Übergang reibungslos und ohne Leerstand erfolgt. Der Abschluss der entsprechenden Mietverträge mit Mindestmietdauer erfolgt vor dem Notartermin.
Die Lage am ruhigen Ende einer verkehrsarmen Seitenstraße schafft ein angenehmes Wohnumfeld für die Mieter – gleichzeitig sind die Wege in die Falkensteiner Innenstadt kurz. Das Grundstück verfügt über eine gemeinschaftlich genutzte Gartenfläche, die zur Wohnqualität des Hauses beiträgt und die Mietergemeinschaft stärkt. Die Wohnungen wurden zwischen 1994 und 2000 saniert; Fenster wurden 2010 überwiegend durch Kunststoff-Doppelverglasung ersetzt. Unter anderem im Treppenhaus finden wir aber noch DDR-Holzkastenfenster. Das Dach wurde in Teilen 2000 und 2020 erneuert und trägt auf weiten Flächen echten Schiefer. Die Gaszentralheizung stammt aus dem Jahr 1994 und versorgt das Haus zuverlässig. Das Objekt ist vollunterkellert und verfügt über einen Kaltdachboden.
Die Ausstattung der Einheiten ist eher einfach gehalten – Laminat, Fliesen und Teppich prägen die Böden, die Bäder sind zweckmäßig. Eine Wohnung im 2. Obergeschoss wird derzeit unsaniert als Büro- und Werkstattfläche vom Eigentümer genutzt und bietet nach Herrichtung zusätzliches Mietpotenzial. In der Eigentümerwohnung befindet sich ein Kamin; der Anschluss zweier weiterer Kamine in den darüber liegenden Einheiten ist baulich möglich – ein Mehrwert, der sich mit überschaubarem Aufwand realisieren lässt. Die durchschnittliche Mietdauer im Haus beträgt rund 10 Jahre, was für eine funktionierende Hausgemeinschaft spricht.

Gerne senden wir Ihnen bei Interesse das vollständige Exposé inklusive vollständigem Bildmaterial und relevanter Unterlagen zu. Bitte stellen Sie Ihre Anfrage bevorzugt über das Kontaktformular oder per E-Mail.

Lagebeschreibung

Das Objekt liegt in einer gewachsenen Wohnlage im Stadtgebiet von Falkenstein/Vogtl. – ruhig, aber gut angebunden. Das Stadtzentrum mit Einkaufsmöglichkeiten, Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Schulen, Kindergärten, Ärzten und Bushaltestellen ist in wenigen Minuten zu Fuß erreichbar. Die Lage am Ende einer verkehrsarmen Seitenstraße sorgt für ein ruhiges Wohnumfeld ohne Durchgangsverkehr. Über die Bundesstraße 169 und die Autobahnauffahrt Plauen-Ost besteht eine direkte Anbindung an die A 72 – Plauen und Zwickau sind in jeweils rund 20 Minuten erreichbar. Der ÖPNV ist fußläufig nutzbar.

Ausstattung

Allgemeine Informationen:
– Objekttyp: Mehrfamilienhaus
– Lage: Falkenstein
– Grundstücksfläche: 801 m²
– Wohnfläche: 581,16 m²
– Wohnungen: 9 – vollvermietet
– Baujahr: 1912
– Bauweise: Massiv
– Dacheindeckung: Naturschiefer & Bitumenschindeln (ca. 2000 & 2020)
– Keller: vollunterkellert
– Heizung: Gas-Zentralheizung (1994)
– Warmwasseraufbereitung: über Durchlauferhitzer
– Elektrik: Erneuert im Jahre 1994-2000
– Fenster: Überwiegend doppeltverglaste Kunststofffenster (2010), teilweise Holzkastenfenster
– Internet: bis zu 250 MBit/s
– weitere Bebauungen: 5 Garagen, 4 vermietet, 1 Allgemeine Nutzung als Fahrrad-/Abstellraum

Modernisierungen/Sanierungen
– 1994-2000 – Sanierung der Wohnungen (inkl. Elektrik & Sanitär)
– 2000 – Teilweise Neueindeckung des Daches (Naturschiefer)
– 2010 – Überwiegender Tausch der Fenster (Kunststoff doppeltverglast)
– 2020 – Teilweise Neueindeckung des Daches (Bitumenschindeln)

Vermietung und Rendite
– IST Miete p.a.: 28.807,20€
– IST KP-Faktor: 9,89
– IST Rendite: 10,11%