Alles dicht! Im Lockdown konnten viele Geschäfte nicht öffnen – und kleinere Gewerbetreibende steckten Umsatzeinbußen nicht einfach weg. So gingen Hausbesitzer bei der Miete oft leer aus. Auch Sie hatten 2021 Mietausfälle zu beklagen? Dann können Sie als gewerblicher oder privater bis zu 50 Prozent der Grundsteuer zurückerhalten. Erlass Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung beantragen? Das müssen Sie jetzt dazu wissen – und so geht es:
Bis 31. März Antrag auf Grundsteuererlass stellen!
Warum Miete zahlen, wenn unsere Filialen geschlossen bleiben müssen?, fragten sich Adidas, H&M oder Deichmann. Das empörte Echo von Medien und Öffentlichkeit ließ nicht lange auf sich warten – also nahmen die Konzerne ihre Entscheidung zurück. Doch nicht jeder ist so finanzkräftig wie diese Großunternehmen: Nicht selten mussten kleinere Gewerbetreibende während der Pandemie bei der Miete passen – schlecht für betroffene Haus- und Wohnungseigentümer. Die gute Nachricht: Bis zum 31. März können Vermieter einen Antrag auf Grundsteuererlass stellen und Steuern sparen.
Wie hoch ist Ihre Grundsteuer?
Grundsteuer – kein Immobilieneigentümer in Deutschland kommt daran vorbei. Wie hoch diese direkte, quartalsweise fällige Steuer ist, bestimmt jede Kommune in Eigenregie – und steht in Ihrem Grundsteuerbescheid. Die Höhe der Grundsteuer wird auf Basis des so genannten Einheitswertes einer Immobilie berechnet, der wiederum Berechnungsgrundlage für den Grundsteuermessbetrag ist. Der Grundsteuererlass dient dem Zweck, den finanziellen Schaden für Vermieter in kritischen Vermietungslagen im Rahmen zu halten. Sie sind als Vermieter unverschuldet mit erheblichen Mietausfällen konfrontiert? Dann können Sie sich gem. § 32 bis 34 Grundsteuergesetz einen Teil der Grundsteuer erstatten lassen. Gültig ist die Fassung, die vor Erlass des neuen Grundsteuer-Reformgesetzes in Kraft trat – bis einschließlich 2024.
Wieviel Geld gibt es zurück – und auf welcher Basis?
Haus & Grund rät Vermietern, sich die Grundsteuer für 2021 anteilig zurückzuholen . Auf 50 Prozent Nachlass hat Anspruch, wer in 2021 komplett auf die Miete verzichten musste. Bei Mieteinbußen von über 50 Prozent relativ zur Jahreskaltmiete und Mieterträgen unter 50 Prozent des Rohertrags werden 25 Prozent Grundsteuer erlassen. Wie wird dieser Rohertrag ermittelt? Gem. § 34 Abs. 1 S. 3 f. GrStG ermittelt der Gesetzgeber den Rohertrag von Immobilie oder Grundstück, abgestellt auf die geschätzte Jahresrohmiete, orientiert an der Situation zu Beginn des Erlasszeitraums (Kalenderjahr). Die Mietschätzung basiert auf einem Vergleich mit Räumen, die in Typ, Lage und Ausstattung ähnlich sind. Betrachtet wird dabei die Bruttokaltmiete inklusive Umlagen und Betriebskosten, aber ohne Kosten für Heizung und Warmwasser. Bei bebauten Grundstücken, die Sie eigengewerblich nutzen, gilt als Minderung des Rohertrags die Minderung der Ausnutzung des Grundstücks. Auch hier kann gem § 33 Grundsteuergesetz (GrStG), Abs. 1 ein Erlass gewährt werden, wenn es unbillig wäre, die Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs einzuziehen.
Grundsteuererlass: Wie und wo beantragen?
Als Vermieter richten Sie bis 31. März einen formlosen Antrag auf Erlass Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung an das Steueramt Ihrer Stadt- oder Gemeindeverwaltung, in den Stadtstaaten wie Berlin, Hamburg und Bremen an das Finanzamt. Jetzt keine Zeit verlieren: Nach dem Stichtag ist es Ermessenssache der zuständigen Behörde, ob Ihrem Antrag stattgegeben wird. Denn die gesetzliche Ausschlussfrist zur Antragsstellung ist nicht verlängerbar. Ausnahme: Sie erfüllen die Voraussetzungen des § 110 AO. Auf Antrag kann man Ihnen die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewähren, wenn Sie unverschuldet am Einhalten der Frist gehindert waren. Ihre Grundsteuer wird für das nächste Kalenderjahr nach Ablauf der Ausschlussfrist erhöht? Hier können Sie – innerhalb von drei Monaten nach Grundsteuerbescheid – auch die (anteilige) Erstattung dieser Erhöhung beantragen.
Welche Voraussetzungen müssen Vermieter erfüllen?
Ein Grundsteuererlass ist keine – dem Erlass gem. § 227 AO vergleichbare – Billigkeits-Maßnahme: Liegen die Voraussetzungen von § 33 GrStG vor, haben Vermieter einen Rechtsanspruch auf Erlass der Grundsteuer in gesetzlich vorgesehener Höhe. Derzeit erfüllen besonders Vermieter von gewerblichen Räumlichkeiten diese Voraussetzungen sehr wahrscheinlich. Eine nachträgliche Erstattung ist möglich bei
- Zahlungsunfähigkeit des Mieters (z. B. Mietnomaden)
- Leerstand
- allgemeinem Mietpreisverfall
- struktureller Nichtvermietbarkeit
- außergewöhnlichen Ereignissen wie Wohnungsbrand, Wasserschaden etc.
Wann wird die komplette Grundsteuer erlassen?
Dagegen ist eine Minderung der Grundsteuer nicht möglich, wenn eine Immobilie wegen bevorstehender Sanierung, Renovierung oder Umbaumaßnahmen leer steht. Dies gilt nach Einschätzung von Haus & Grund Rheinland-Westfalen nicht für die zahlreichen Vermieter in NRW, die von der Flutkatastrophe im Sommer 2021 betroffen sind: Für diese komme ebenfalls ein Grundsteuer-Erlass in Frage. Überall dort, wo die Erhaltung von Grundeigentum im öffentlichen Interesse liegt, ist ein kompletter Erlass der Grundsteuer angezeigt – wie im Fall von Denkmalschutz oder Naturschutz.
Und wenn der Mieter die Miete nachzahlen will?
Nur, wenn die geschuldete Miete wirklich nicht mehr kommt, wird Erlass gewährt. Corona ist eine mietrechtliche Sondersituation, da hier die Möglichkeit, Mietschulden nachträglich zu begleichen, großzügiger gehandhabt wird. Das Corona-Entlastungsgesetz hat das Vermieter-Recht aufgeweicht, Mietern, die drei Monatsmieten und mehr im Rückstand sind, fristlos zu kündigen. Was, wenn Ihr Mieter beteuert, er werde die Miete nachzahlen? Nicht immer gelingt es Mietern, dieses Versprechen auch einzulösen. Bauen Sie besser vor und stellen Sie Ihren Antrag auf Grundsteuererlass trotzdem. Mietrückstände noch aus 2020? Aufgepasst, auch hier laufen Fristen: Laut Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) sind von April bis Juni 2020 fällige Mietzahlungen – ob Gewerbevermietung oder privat – bis zum 30. Juni 2022 nachzuleisten.
Was, wenn Sie Ihre Immobilie nicht vermieten konnten?
Dann müssen Sie nachweisen, dass der Mietausfall nicht Ihr Verschulden ist. Nach Brand, Unwetter- und/oder Wasserschaden ist die Sache eindeutig – ein solches Objekt lässt sich nicht vermieten! In allen anderen Fällen müssen Sie belegen, dass Sie sich ausreichend, ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung bemüht haben. Etwa, indem Sie für Haus, Wohnung oder Ladenlokal Inserate in Zeitungen oder online geschaltet oder einen Makler beauftragt haben – legen Sie die Rechnungen Ihrem Antrag bei.
Wie beweisen, dass der Mieter nicht zahlen konnte?
Sie schildern Ihrer Behörde die Mietausfälle, stellen erwartete Mieteinnahmen zu Anfang des vergangenen Jahres und tatsächliche Mieteinnahmen gegenüber und legen entsprechende Mahnschreiben vor. Sie sind Ihren Mietern per Stundung oder Mieterlass entgegengekommen? Pech gehabt, weil Sie den Mietausfall damit auf Ihre Kappe genommen haben – rechnen Sie hier nicht mit einer Erstattung der Grundsteuer. Dass Sie persönlich wirtschaftlich und finanziell unter dem Mietausfall leiden, spielt für die Bewilligung Ihres Antrags auf Grundsteuererlass übrigens keine Rolle. Nur verminderte Liegenschaftserträge zählen.
Was tun, wenn Ihr Antrag abgelehnt wird?
Leider lehnen Gemeinden Anträge gern mit der Begründung ab, der Vermieter habe einen Leerstand bewusst durch zu hohe Mieten provoziert. Ein Argument, dass Sie nicht akzeptieren müssen. Denn bestimmte Miethöhen im Mietangebot sind gesetzlich nicht vorgeschrieben – sie müssen nur realistisch sein. Haben Sie sich um eine Vermietung bemüht, doch Ihr Objekt wird nicht nachgefragt, müssen Sie nicht zu einem Preis vermieten, der unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Wird Ihr Antrag auf Erlass der Grundsteuer nach § 33 GrStG abgelehnt, können Sie dagegen Widerspruch einlegen.
Verkaufen oder bleiben? Struktureller Leerstand
Ein Sonderfall dagegen ist ein struktureller Leerstand, mit einem Überangebot leerstehender Objekte oder durch überdurchschnittlichen Bevölkerungsrückgang – kein Vermieter ist dafür verantwortlich (Bundesgerichtshof, 24.10.2007, II R 5/05). Bei strukturellem Leerstand sollten Sie mit einem Steuerberater über Ihren Antrag auf Grundsteuererlass sprechen. Langfristig gedacht kann hier auch ein Verkauf Sinn machen. Als Haus- oder Wohnungseigentümer bietet Ihnen Studinski Immobilien ein Full-Service-Konzept rund um die Vermarktung Ihres Objekts. Jetzt Steuerlast reduzieren? Weitere Fragen zum Thema Grundsteuererlass oder Immobilienverkauf? Sprechen Sie uns einfach an!
